Detailplaneering

Harku vallas reguleerib maakasutust ja ehitustegevust Harku valla üldplaneering ja Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrav ning tihehoonestusalasid täpsustav teemaplaneering. Teemaplaneering täiendab ja täpsustab kehtivat Harku valla üldplaneeringut. Üldplaneeringu olulisemateks ülesanneteks on valla ruumilise arengu põhimõtete kujundamine, kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine ning maa- ja veealadele üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste määramine.

Üldplaneeringu kaardil on erineva värvi ja neid täpsustavate tähistega kajastatud maakasutuse juhtotstarbed. Maakasutuse juhtotstarve on territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad.

Planeerimisseaduse § 125 lõike 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku:

•  hoone püstitamiseks;
• olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust;
• olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks;
• olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

Planeerimisseaduse § 125 lõige 2 sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul. Detailplaneeringu koostamise kohustusega juhud ja alad on määratletud üldplaneeringu seletuskirja peatükis 2.18. Järgnevalt on välja toodud arendustegevuse juhud ja valla piirkonnad, kus on ehitustegevusele eelnevalt kohustuslik detailplaneeringu koostamine:

• Arendavatel äri- ja tootmismaa juhtotstarbega maa-aladel. Ärimaa on maakasutusplaanil tähistatud punase värviga. Tootmismaa ja tootmise- äri segafunktsiooniga maa on maakasutusplaanile kantud lilla värviga.
• Tiheasustusaladel, need on alad, kus kõrge asustustihedus tingib lahendamist vajavate teemade ning erinevate huvide ja väärtushinnangute rohkuse. Detailplaneeringu kohustus on nendel aladel kõikide arendustegevuste puhul ja katastriüksuse jagamisel ehitusõiguse taotlemise eesmärgil. Sinine katkendlik joon tähistab tiheasustusala piiri. Ülejäänud alad on üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega alad. Üldplaneeringus on tiheasustusega alade määramisel lähtutud selgelt piiritletavatest olemasolevatest ja üldplaneeringuga kavandatavatest kompaktse asustusega, teede ja ühiste tehnovõrkudega aleviku- või külaosadest (sh suvila- või aiandusühistu maa-alad). Tiheasustusaladele jäävatel leebe režiimiga looduslikel haljasmaadel toimub ehitustegevus hajaasustuse põhimõttel. Üldplaneering võrdsustab üldplaneeringus määratud kompaktse asustusega alad tiheasustusaladega. 
• Avalikel funktsioonidel kasutatavate hoonete kavandamisel. Avalike ehk üldkasutatavate hoonete maana käsitletakse käesolevas üldplaneeringus nii valitsus- ja ametiasutuste maad kui ka tervishoiu-, teadus-, haridus-, laste-, spordi-, kultuuri-, usu ja tavandiasutuste maad. Üldkasutatavate hoonete maad on maakasutusplaanile kantud helesinise värviga.
• Tehnomastide kavandamisel.
• Puhke- ja virgestusmaade juhtotstarbega maade arendamisel kui kavandatakse suuremahulisi ehitisi. Üldplaneeringus mõeldakse puhke- ja virgestusmaa all haljas- ja metsaalasid, kuhu on ehitatud minimaalselt teenindavaid ehitisi (puhke-, spordi- ja kogunemisehitisi, samuti vaba aja veetmisega seotud ärilisi ehitisi – kohvikuid jne koos parkimisvõimaluse lahendamisega), et võimaldada välisõhus sportimist ja lõõgastumist, kasutamist väljasõidukohtadena, vabaõhuürituste korraldamist jms. Detailplaneeringut ei pea koostama väiksemate küla- ja kiigeplatside ning puhke- ja matkaradade kavandamisel.
• Tuumalades, rohekoridorides ja väärtuslikel maastikel.
• Õigusaktidest tulenevates veekogude piiranguvööndites.
• Üldplaneeringus määratud maanteede sanitaarkaitsevööndites. Harku valla üldplaneeringus on kajastatud terminid „tee perspektiivne sanitaarkaitsevöönd (lähtuvalt perspektiivsest liiklussagedusest)“ ja „perspektiivse tee sanitaarkaitsevöönd“. Maantee sanitaarkaitsevöönd tähistas kuni 15.08.2014 kehtinud maanteede projekteerimise normides olemasolevate maanteede kõrval arvestatavat ala, kus õhusaaste ületab perioodiliselt lubatud piirkontsentratsiooni, pinnase saastamine võib arvestusliku perioodi lõpuks saavutada lubatud piirkontsentratsiooni, maastik on tunduvalt muutunud ning inimese elamine ja puhkamine on tervisele ohtlik. Üldplaneeringu kaardil on need alad tähistatud punase ja oranži katkendjoonega, milles vahelduvad joontele ristikesed.
• Ühisveevärgi ja kanalisatsiooni arendamise piirkonnad (reoveekogumisalad). Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni arendamise piirkondades on detailplaneeringu koostamise kohustus juhul, kui moodustatakse uus tiheasustusala.

Detailplaneeringu kohustuse kaalumise juhud. Peale üldplaneeringus näidatud detailplaneeringukohustusega alade, tuleb omavalitsusel detailplaneeringu algatamist kaaluda eelkõige järgmiste maa-alade arendamise puhul:

• ühepereelamute, aiamajade või suvilate grupp, mis koosneb kolmest või enamast nimetatud hoonest, mille omavaheline kaugus on alla 150 m (juhul, kui tegemist ei ole tiheasustusalaga);
• spordikompleksi või supelranna maa-ala;
• mõisakompleks koos selle juurde kuuluva pargi maa-alaga.

Ühel ja samal alal võib detailplaneeringu koostamise kohustuse tingida mitu erinevat põhjust (kattuvad erinevad juhud ja detailplaneeringu kohustusega alad). Seega võib detailplaneeringu koostamine olla kohustuslik mingist erijuhust tulenevalt ka alal, mis ei ole üldplaneeringu kaardil tähistatud detailplaneeringu koostamise kohustusega alana (tiheasustusalana). 

Detailplaneeringute kehtestamise tingimuseks üldplaneeringuga määratud tiheasustusega alal on liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga ning kavandatavate tegevustega kaasnevale liikluskoormusele vastav juurdepääsuvõimalus avaliku teedevõrgu kaudu. Üldplaneeringu kaardile on kantud reoveekogumisalade ning perspektiivis ühiskanalisatsiooniga kaetavate alade piirid, mis kattuvad tiheasustusega alade piiridega. Reoveekogumisaladel ning perspektiivis ühiskanalisatsiooniga kaetavatel aladel on seaduses ettenähtud juhtudel kohustuslik nii olemasolevate kui moodustatavate uute katastriüksuste veega varustamise kavandamine ühisveevärgist ning katastriüksustelt reovee ärajuhtimise kavandamine ühiskanalisatsiooni. Kui reoveekogumisalal pole ühisveevärk ja -kanalisatsioon veel välja ehitatud, võib ajutiselt veega varustamiseks kasutada lokaalseid (puur)kaeve ning reovee kogumiseks lekkekindlaid kogumismahuteid, mille nõusoleku andmise otsus on Harku Vallavolikogu igakordne kaalutlusotsus.

Eestis kehtiva seadusandluse kohaselt ei kuulu ehitusõiguse seadmine Eesti Vabariigi põhiseaduse § 32 kohase õiguse hulka enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada vaid on sama paragrahvi alusel („Kitsendused sätestab seadus") seadustega sätestatud kohaliku omavalitsuse igakordseks kaalutlusotsuseks. Ehitusõigus ei kuulu põhiõiguste hulka ning lähtuvalt planeeringutes (maakonnaplaneeringud, üldplaneeringud ja detailplaneeringud) kajastatud avalikust huvist ja tuginedes kehtivatele õigusaktidele ja seadustele on ehitusõiguse andmise otsustamine kinnistutele kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus.